Некоторые аспекты выселения граждан из жилых помещений по требованию собственника
Таисия Владимировна
адвокат ЮК Ленинского р-на г. Гродно 230009, г. Гродно, ул. Врублевского, 1 корп.1, 5-й этаж +375 29 3406671
Конституцией Республики Беларусь гражданам гарантировано право на жилище. В статье 48 Основного закона нашего государства закреплено положение о том, что никто не может быть произвольно лишен жилья. Действующим законодательством в конкретной норме, содержащейся в пунктах 2,3 ст. 3 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее ЖК) обозначена задача регулирования жилищных правоотношений целями обеспечения закрепленного Конституцией права граждан Республики Беларусь на жилище на принципах недопустимости произвольного лишения жилых помещений и судебной защиты жилищных прав граждан и организаций. Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28 мая 2012, который вступил в законную силу со 2 марта 2013, выселению из жилых помещений посвящена глава 13, нормами которой законодатель урегулировал вопросы выселения с учетом опыта применения ранее действовавшего жилищного законодательства и складывающих жилищных правоотношений между собственниками жилых помещений и лицами, которым предоставлено право владения и пользования жилыми помещениями, в том числе и применительно к ситуациям, возникающим вследствие активной миграции населения и введения института государственной регистрации по месту проживания, заменившего институт прописки.
Жилищные права граждан защищены нормой, закрепленной п.1 ст. 84 ЖК, в соответствии с которой выселение граждан из жилых помещений допускается только по основаниям, предусмотренным кодексом или иными законодательными актами. ЖК 2012 года введена норма по выселению граждан из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения - выселение по требованию собственника жилого помещения бывших членов семьи. Это принципиально новое правовое основание, так как ранее бывшие члены семьи собственника сохраняли право пользования жилым помещением наравне с собственником при условии проживания в данном жилом помещении, если при их вселении не было иного письменного соглашения. На практике выселить бывших членов семьи было почти не возможно, и письменные соглашения так же никем не заключались в силу того, что их правовое регулирование было недостаточным. ЖК 2012 права бывших членов семьи собственника ограничены по сравнению с ранее действовавшим законодательством. В п.5 ст.157 ЖК предусмотрена правовая возможность утраты права владения и пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника, не имеющими доли в праве общей собственности. Собственник в отношении таких лиц вправе в судебном порядке требовать вселения без предоставления другого жилого помещения по основаниям п.2 ст.95 ЖК.
В настоящее время наибольшее количество споров по требованию собственников жилого помещения возникает по выселению членов его семьи, бывших членов его семьи, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением в аспекте применения судебной практикой норм пункта 2 статьи 95 ЖК. Такие споры не только эмоциональны и затрагивают морально-этические обстоятельства, но представляют юридическую сложность. Годичный период моратория с момента вступления в силу ЖК 2012 года (2 марта 2013года) на выселение по основаниям п.1 ст. 85 и п.2 ст. 95 ЖК без предоставления жилого помещения совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, не имеющих доли в праве общей собственности на жилое помещение, если право владения и пользования этим жилым помещением им предоставлено до вступления в силу Кодекса, для урегулирования гражданами всех спорных и житейских вопросов во внесудебном порядке, который отводился п.5 ст.221 ЖК о переходных положениях, истек.
Эта норма действует значительное время и судами постепенно рассматриваются накопившиеся правовые ситуации за период применения материальных норм ЖК 2012 и неразрешенные ранее действовавшим ЖК 1999 года, в котором вопросы выселения бывших членов семьи регулировались иначе. Судебная практика анализируется и обобщается постоянно, но постановления Пленума Верховного Суда о применении указанных норм, в котором ощущается острая потребность в правоприменительной практике, не принималось.
Граждане в своем большинстве не воспользовались предоставленным им переходным периодом, чтобы урегулировать в течение года свои жилищные права во взаимоотношениях с собственником, равно и в настоящее время так же пренебрегают имеющейся правовой возможностью избежать спора о выселении путем заключения Брачного договора или письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением. При наличии условий в Брачном договоре или письменном соглашении о порядке пользования жилым помещением выселение по пункту 2 ст. 95 ЖК будет ограничено в каждом индивидуальном случае условиями и гарантиями права пользования, предусмотренными ранее между собственником и членами его семьи, а так же другими вселенными гражданами. В Брачном договоре, который должен по содержанию, форме и порядку заключения соответствовать требованиям ст.ст.13,13-1 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье ( далее КоБС) может содержаться положение о сохранении за супругом права владения и пользования жилым помещением в случае утраты им статуса члена семьи собственника помещения при расторжении брака. Письменное соглашение о порядке владения и пользования устанавливает взаимные права и обязанности по владению и пользованию жильем между собственником и вселенным им лицом, в том числе совершеннолетним членом семьи и бывшим членом семьи.
В п. 43 ст.1 ЖК «Основные термины и понятия, используемые для целей настоящего Кодекса» под письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением понимается соглашение, заключаемое между собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков и совершеннолетними членами семьи, бывшими членами их семей, устанавливающих взаимные права и обязанности по владению и пользованию жилым помещением. Эта же норма в п. п 3, 60, 61, 62 ст. 1 ЖК разъясняет термины, используемые в жилищном праве, касающиеся определения понятий: гражданин, являющийся членом организации застройщиков, совершеннолетний член семьи, бывший член семьи. Письменное соглашение будет иметь юридическую силу, если оно в соответствии с п.1 ст. 24 ЖК заключено в простой письменной форме и зарегистрировано в районном, городском, поселковом сельском исполнительном комитете, местной администрации района в городе. Такие соглашения могут быть заключены как при предоставлении права владения и пользования жилым помещением, так и в процессе проживания, но считаются заключенными только с момента регистрации в установленном порядке. Равно и расторгнутыми соглашения будут признаваться только с момента регистрации их расторжения.
Отсутствие доли в праве общей собственности на жилое помещение выселяемых лиц является основным правовым обстоятельством, которое защищает имущественные интересы и права собственника в конфликтных ситуациях с другими гражданами, претендующими на владением и пользование жилым помещением им не принадлежащее, но в которое они вселись, которым владели и пользовались на законном основании возможно и длительное время. Норма п.2 ст.95 ЖК универсальна, она применима к широкому кругу правовых ситуаций, когда собственниками жилых помещений становятся другие лица. В то же время законодатель предусмотрел в п.7 ст.157 ЖК специальное основание выселения членов семьи и бывших членов семьи прежнего собственника при отчуждении жилого помещения. Положения п.2 ст.95 ЖК в данном случае применяться не будут. Члены семьи, бывшие члены семьи бывшего собственника, проживающие в жилом помещении и давшие согласие на отчуждение или залог в данном жилом помещении и не указанные в договоре отчуждения в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилого помещения. Целесообразно в соответствующий договор включать условие, по которому устанавливать срок, в течение которого прежний собственник и члены его семьи обязуются освободить жилье и сняться с регистрационного учета в отчуждаемом жилье. Такие иски гражданами в настоящее время предъявляются даже не всегда в связи с недобросовестностью прежнего собственника и членов его семьи, когда по каким-то обстоятельствам прежний собственник не имеет возможности в ближайшее время приехать в страну. Правовые ситуации возникают, когда сделки по отчуждению осуществляются по доверенности, выданной собственником в случае его реального отсутствия в Республике Беларусь. Их разрешение возможно только в судебном порядке путем предъявления новым собственником иска о выселении, несмотря на то, что фактически в жилом помещении прежний собственник с семьей не живет, но он в силу разных причин не снят с регистрационного учета. Административная процедура снятия с регистрационного учета регулируется Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007года № 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания», которым утверждено Положение о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания. Согласно п. 6 Положения регистрация граждан по месту жительства в жилом помещении, приобретенном ими на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, обмена (мены), дарения, ренты), а также по наследству, осуществляется после снятия с регистрационного учета бывших собственников этого помещения с членами семьи, если они не остаются проживать в ранее занимаемом жилом помещении на правах членов семьи нового собственника либо за ними не сохраняется право пользования жилым помещением в соответствии с законодательными актами или договором. До снятия с регистрационного учета бывших собственников этого помещения с членами семьи новый собственник не может осуществить свою регистрацию в установленном порядке. В тоже время административного порядка по снятию с регистрационного учета бывших собственников с членами семьи по заявлению нового собственника Положение не предусматривает, основанием для снятия с регистрационном учета без участия прежнего собственника путем его новой регистрации в другом жилье является только судебное решение. В соответствии с п.37 абзацем 4(подпунктом5) снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрации в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании копии (выписки) из вступившего в законную силу соответствующего решения суда. С иском о выселении прежнего собственника и членов его семьи вынужден обращаться новый собственник в виду отсутствия другого правового пути в таком случае.
Наиболее спорные ситуации возникают при выселении из жилых помещений, приобретенных в порядке наследования. Переход права собственности в результате наследования не влечет утрату права владения и пользования жилыми помещением членами семьи умершего или объявленного умершим собственника в силу того, что члены его семьи в связи со смертью лица не утрачивают свой статус члена семьи и не рассматриваются как бывшие члены семьи. К ним применим статус членов семьи прежнего собственника и п.2 ст.95 ЖК выселение прежних членов семьи умершего собственника не предусмотрено. Юридическое определение бывшего члена семьи не тождественно иному бытовому пониманию статуса лица в связи с семейными отношениями. Лица, которые утратили статус членов его семьи при жизни наследодателя или после его смерти, должны рассматриваться как бывшие члены семьи и могут по иску нового собственника быть выселены по основаниям п.2 ст.95 ЖК. Такие же правовые основания для выселения возникают в отношении лиц, которые утрачивают правовой статус члена семьи прежнего собственника вследствие расторжения брака с членом семьи наследодателя при его жизни и после его смерти. Правопреемство при наследовании имеет универсальный характер в соответствии с п.1 ст.1031 Гражданского Кодекса РБ (далее ГК). При этом право пользования, владения и распоряжения наследственным жилым помещением переходит к наследнику в полном объеме. Поэтому наследник может заявить требование о выселении по основаниям п.2 ст.95 ЖК, когда наследодатель сам при жизни таких требований не заявлял, но был бы вправе это сделать. Эта положение применимо и к другим лицам, которым право владения и пользования жилым помещением предоставил без приобретения статуса члена семьи и передачи доли в праве собственности наследодатель при жизни. Такие ситуации не редки в случаях, когда прежние собственники прописывали ранее порой с целью предоставления жилья по найму без заключения договора найма других лиц, и такая прописка в силу разных причин сохранилась по настоящее время на момент открытия наследства.
Рассмотрим пример:
Иск о выселении из жилого дома без предоставления жилого помещения заявлен наследниками собственника - его совершеннолетними детьми, которые в установленном порядке приобрели право собственности на наследственное имущество. При жизни наследодателя такой иск не заявлялся. Ответчик был прописан длительное время в жилом помещении, еще до распада СССР, фактически на момент смерти собственника не проживал в доме и после открытия наследства возникла необходимость его снятия с регистрационного учета, чтобы унаследовавшее недвижимость собственники смогли распорядиться принадлежащим им жилым помещением и не несли лишних затрат на его содержание. Вселился фактически ответчик наследодателем как наниматель, но договор найма, а так же письменное соглашение о порядке владения и пользования с наследодателем он не заключал, членом его семьи никогда не был, доли в жилом доме так же не приобретал. Ответчик уехал в другую страну, не выполнив своего обещания о выписке, и не сообщил о своем месте нахождении. Впоследствии государство СССР перестал существовать, а ответчик сменил гражданство, получил новый паспорт в другой стране, приобрел постоянное место жительство, в котором зарегистрирован и постоянно проживает, но его прописка в Республике Беларусь в жилом доме сохранилась по настоящее время по формальным основаниям вследствие стечения обстоятельств. После смерти наследодателя в доме остался зарегистрированным только ответчик. Наследники установили самостоятельно местонахождение данного лица. И обратились к нему с просьбой в добровольном порядке сняться с регистрационного учета. Однако ответчик лично в Республику Беларусь не приехал, а на имя компетентных органов направил свое нотариально удостоверенное заявление с просьбой снять его с регистрационного учета (выписать) и копию своего паспорта с документами о его фактической регистрации по месту жительства. В снятии с регистрационного учета во внесудебном порядке наследникам было отказано, и единственным выходом в данной ситуации оставалось обращение в суд с иском о выселении в соответствии с действующим законодательством. Судом такой иск был удовлетворен, и на основании решения ответчик был снят с регистрационного учета в наследственном жилом доме.
В то же время при выселении ответчика, если бы он был членом семьи наследодателя правовая ситуация разрешалась бы иным образом. В квартире, полученной по наследству по завещанию, остался зарегистрированным родной сын умершего собственника, который длительное время находился в другой стране и не поддерживал никаких взаимоотношений со своей матерью, являвшейся собственницей квартиры. Доли в праве собственности на данное жилое помещение он не имел. Гражданин после смерти матери в связи с тем, что имущество было завещано иному лицу, квартиру не унаследовал, в Республику Беларусь не приезжал, с регистрационного учета не снимался. Новый собственник не мог в полной мере реализовать свои права собственности на данное жилое помещение без обращения в суд. В выселении без предоставления другого жилого помещения на основании п.2 ст.95 ЖК в данной ситуации было бы отказано. Поэтому был заявлен иск о выселении сына собственника-наследодателя в другое жилое помещение, принадлежащее новому собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требования на основании ч.3 ст.95 ЖК. Судом данный иск был удовлетворен, так как жилищные права такого лица при данном выселении инее нарушались.
Необходимо учитывать, что если в жилом помещении остаются проживать несовершеннолетние дети, то родитель несовершеннолетних, выполняющий обязанности по их воспитанию, вправе проживать со своими несовершеннолетними детьми в данном жилом помещении и в том случае, когда он сам утратил статус члена семьи собственника этого жилого помещения, в том числе и статус члена семьи прежнего собственника жилого помещения. Дети собственника жилого помещения являются членами его семьи, вправе пользоваться жилым помещением наравне с собственником и требовать устранения нарушений своих прав на жилое помещение. В защиту прав несовершеннолетних бывший член семьи собственника как родитель и законных представитель несовершеннолетних детей, выполняющий обязанности по их воспитанию, вправе проживать с детьми в данном жилом помещении до их совершеннолетия. Защита жилищных прав несовершеннолетних может быть осуществлена подачей иска об устранении препятствий в пользовании спорной квартирой, в случае когда собственник жилого помещения выселяет такого родителя как бывшего члена семьи, не имеющего доли в праве собственности. Такое выселение влечет принудительное отделение несовершеннолетних детей от родителя, который занимается их воспитанием либо вынужденное оставление ими своего места жительства, что является нарушением их жилищных прав и прав на проживание с родителем, который занимается их воспитанием.
Рассмотрим пример.
После расторжения брака собственник жилого помещения завил иск к бывшей супруге о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, мотивируя свои требования тем, что жилое помещение приобретено в порядке наследования им до вступления в брак, а бывшая супруга не имеет доли в жилом помещении, но не выселяется и не снимается с регистрационном учета. Брачный договор между ними и письменное соглашение о порядке пользования не заключались. В ходе разбирательства было установлено, что у бывших супругов имеется несовершеннолетний ребенок, который вселен в данное жилое помещение, зарегистрирован и на законных основаниях проживает со своими родителями. После расторжения брака он остался проживать с матерью, на его содержание взысканы с отца алименты, и матерью заявлен иск о лишении родительских прав отца, так как отец не выполняет свои родительские обязанности. Дети находятся на полном обеспечении матери, и только она одна занимается их воспитанием.
В судебной практике каждый жилищный спор имеет свои особенности, что вызывает определенную сложность при их рассмотрении по существу. В связи с этим особое значение приобретает тщательная подготовка гражданского дела и участие по таким делам квалифицированного представителя в лице адвоката.