Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры
На этот вопрос на страницах газеты «Гродзенская праўда» в рубрике «Экономика и АПК» отвечает заведующий специализированной юридической консультации «ЮрЭксперт» г.Гродно Юлия Шушлакова.
– Если вы собираетесь купить или продать квартиру и уже договорились с продавцом (покупателем) обо всех условиях сделки, но в силу каких-либо причин не можете заключить договор купли-продажи сразу после осмотра квартиры (например, у продавца не готов полный комплект документов, необходимый для продажи квартиры и на их сбор требуется время либо покупателю необходимо время для сбора достаточной денежной суммы), для того, чтобы все договоренности остались в силе, целесообразно зафиксировать их в предварительном договоре купли-продажи квартиры.
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме (п. 2 ст. 399, ст. 521 ГК), не требует государственной регистрации и нотариального удостоверения. Однако по вашему желанию договор может быть составлен и удостоверен у нотариуса (ст. 164 ГК).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 399 ГК).
В предварительном договоре обязательно должны быть указаны:
– точные данные о квартире и ее местонахождении: общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, адрес квартиры (ст. 525 ГК);
– стоимость, по которой будет продана или куплена квартира (ст. 526 ГК);
– перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой (например, если после продажи квартиры в ней продолжают проживать наниматели) (п. 1 ст. 529 ГК). Если такие лица отсутствуют, то желательно указать это в предварительном договоре.
Если какое-либо из этих условий не согласовано в предварительном договоре, то он признается незаключенным и не порождает никаких последствий (п. 1 ст. 402 ГК).
Дополнительно можно предусмотреть иные условия, которые не являются обязательными, такие как порядок расчетов, распределение расходов по государственной регистрации будущей сделки, ответственность сторон и другие, но несогласованность этих условий не влечет признания договора незаключенным.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок заключения основного договора не определен сторонами в договоре, то этот срок равен одному году с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 399 ГК).
Стороны вправе в предварительном договоре предусмотреть аванс, засчитываемый в счет оплаты стоимости недвижимости, и (или) задаток, выдаваемый в счет причитающихся платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 391 ГК). Аванс в случае незаключения основного договора подлежит возврату продавцом (п. 1 ст. 971 ГК).
Условия будущего предварительного договора можно изменить только по взаимному согласию (ч. 1 ст. 420 ГК). Для этого следует заключить дополнительное соглашение к предварительному договору, прописав в нем новую стоимость квартиры.
Отказаться от заключения будущего договора можно лишь по обоюдному согласию.
Если вы передумали заключать договор купли-продажи, то вас могут принудить к заключению такого договора в судебном порядке и потребовать возмещения убытков (п. 4 ст. 415 ГК). При этом суд сможет понудить уклоняющуюся сторону к заключению основного договора лишь на тех условиях, которые были заранее прописаны в предварительном.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 399 ГК).
Таким образом, значимость предварительного договора состоит в том, что стороны не только могут зафиксировать свои договоренности, но и в случае их невыполнения имеют право на судебную защиту, причем заключение данного договора направлено на защиту обеих сторон.
Подробнее https://grodnonews.by/news/ekonomika/dlya_chego_nuzhen_predvaritelnyy_dogovor_kupli_prodazhi_kvartiry.html